Hallo zusammen,
es geht um folgenden Sachverhalt zum Thema Vermietung und Verpachtung:
Es sind drei Reihenhäuser, die auf einem Grundstück stehen. Im Grundbuch sind die Eigentümer drei Geschwister. Es gibt keine Parifizierung. Jetzt möchte eine Person ausziehen und ihr Reihenhaus vermieten.
Da es keine Parifizierung gibt, gehört ja jeder der drei Personen -> ein Drittel von jedem Reihenhaus d.h. die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wären in einem Feststellungsfall zu führen. Gibt es eine Möglichkeit das zu umgehen mittels einem Vertrag? Oder ist doch die beste Lösung eine Parifizierung?
Danke für eure Hilfe.
Liebe Grüße
Ariane
Hallo Ariane,
nach meiner Einschätzung, wäre die sauberste Lösung (i.S. von sicherste gegenüber der Finanzverwaltung) eine Parifizierung oder eventuell auch gegenseitige Schenkung der 1/3-Anteile.
Dann sind die Einkünfte für die Vermietung dem Eigentümer des Reihenhauses zuzurechnen.
Ansonsten besteht, wie ja bereits von dir angesprochen, zivilrechtlich eine Eigentumsgemeinschaft, die grundsätzlich auch so gegenüber dem FA gilt (also Gemeinschaftserklärung mit entsprechender Aufteilung der Einkünfte auf die Mitunternehmer).
Damit eine vom zivilrechtlichen Eigentum abweichende wirtschaftliche Zurechnung der Einkünfte (beim FA zählt ja grundsätzlich die wirtschaftliche Betrachtungsweise) an nur einen Miteigentümer funktioniert (heißt vom FA anerkannt wird), wäre meines Erachtens nur die Übertragung des Fruchtgenusses der beiden anderen Eigentümer geeignet.
Um ein solches Konstrukt allerdings steuerlich optimal auf sichere Beine zu stellen, bedarf es jedenfalls einer sauberen vertraglichen Gestaltung und in weiterer Folge auch praktischer Umsetzung - gerade unter nahen Angehörigen (Fremdvergleich).
D.h. jedenfalls Schriftlichkeitsform (Notariatsakt), Publizitätswirkung (Eintragung im Grundbuch), etc.
Sonst besteht immer die Gefahr, dass die Finanzverwaltung das kippt. In "die Hose" gegangene Beispiele gibt's leider genug in der Rechtsprechung (Schlagwort Zuwendungsfruchtgenuss) - aber auch einzelne gelungene, wenn alles passt ...
Je nach Fall unterschiedlich (Parifizierung/Schenkung/Fruchtgenuss) fallen Gebühren (Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer), Gutachterkosten (Parifizierung), Vertragserichtungskosten (Notar) und natürlich eigene Beratungskosten an!
Und weil das alles zusammen nicht gerade wenig ist, gilt es eine Lösung zu finden, die dem Klienten passt aber auch vor der Finanzverwaltung hält. Und da würde ich, wie auch von dir überlegt, Parifizierung oder evt. auch Schenkung der Übertragung von Fruchtgenuss jedenfalls vorziehen.
lg Bernhard
Hallo Bernhard,
vielen lieben Dank für die ausführliche Antwort.
Damit bestätigst du mich auch.
Lg Ariane
