Vorsteuerberichtigung ?

[Hendrich Günter]

Eine Frage des NÖBBC Mitglieds Dorien:

Ein Klient hat eine Ablöse für seinen unbefristeten Mietvertrag bekommen (Ust-frei), weil das ganze Gebäude, in dem er eine Werkstätte gemietet hatte, aufgekauft worden ist.
Nun hat er in 2014 in die Werkstätte investiert: neue Fenster, Wärmeputz und Feuerschutzdecke. Diese Investitionen sind natürlich endgültig verloren, also kann man den Buchwert wohl komplett abschreiben.
Muss er als Mieter nun den Vorsteuerabzug berichtigen gemäß §12 Abs 11 oder 12 oder gilt das nur für Eigentümer?

Danke für eure Unterstützung
Günter Hendrich

[GerhardKollmann]

Sehr geehrter Herr Hendrich, meine unverbindliche Ansicht:

Mieterinvestitionen stellen idR kein Grundstück iSd GrEStG dar (ausführlich dazu siehe VwGH 20.7.1999, 98/13/0219).
Daran hat sich auch durch die Neufassung des Grundstücksbegriffes gem. Art 13b EU-DVO ab 2017 nichts geändert.
Die Investititon in ein Fremdgebäude kann zwar dazu führen, dass die Investiton ein wesentlicher und unbeweglicher Bestandteil eines Gebäudes wird, dennoch handelt es sich m.E. nicht bei Verkauf oder Entnahme um eine eigenständige Lieferung eines Grundstücks (so auch Ruppe/Achatz, UStG, § 6 Tz 197). Bei Mieterinvestitionen und Beendigung der unternehmerischen Tätigkeit leiget also entweder eine Entnahme oder der Verkauf eines körperlichen Gegenstandes vor (ust-rechtlich eine Lieferung). Diese Lieferung wäre nur dann unecht befreit, wenn es sich um ein Grundstück handelt, andernfalls steuerpflichtig mit 20% (vgl. Ruppe/Achatz, UStG, § 3 Rz 305 und § 12 Rz 308).
Der Teil der Ablöse, der wirtschaftlich betrachtet auf die Mieterinvestition entfällt, ist daher mit 20% ust-pflichtig. Wurde seinerzeit ein Vorsteuerabzug für die Investitionen geltend gemacht, liegt kein Grund für eine Vorsteuerberichtigung vor (keine Änderung der Verhältnisse).
Da es sich um kein Grundstück handelt (betrifft idR tatsächlich nur den Eigentümer), wäre bei Änderung der Verhältnisse (theoretisch auf Grund der eigenen laufenden Umsätze möglich / Nutzung der Mieterinvestitionen zT für unecht befreite, dann stpfl. Umsätze oder umgekehrt) der Beobachtungszeitraum für eine Vorsteuerberichtigung 5 Jahre.