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Gebäude Abgrenzung Betriebsvermögen - Privatvermögen
#1
Hallo,
folgende Fragen beschäftigen mich:
Aufteilung eines im Einfamilienhaus gelegenen Arbeitszimmers bzw. betrieblich genutzte Räume bezüglich EST bzw. UST.
Unter 20% betriebliche Nutzung = PV
Mehr als 80% betriebliche Nutzung = BV
Zwischen 20 und 80% = Aufteilung, soweit klar.

EST: ich bin unter 20% - keine Aktivierung. Dann erfolgt Zubau (quasi Garage ohne Verbindung zum Hauptgebäude, dient als Lager). 100% betrieblich mitsamt Aktivierung.
Kann es ein Problem sein wenn ich die restl. Gebäudeflächen bereits zu 19% betrieblich nutze, das dies in Summe dann über 20% ausmacht? Oder werden die 2 Gebäude getrennt voneinander betrachtet?

Was wären die Folgen?

Erst bei Verkauf/Betriebseinstellung Immo-Est, oder sonst etwas?


2. Frage bezüglich EST/UST:
Aufteilung eines Gebäudes erfolgt ja wie folgt:
Jeder Raum wird auf überwiegende Verwendung geprüft. Wenn gemeinsamen Zwecken dienen (Stiegenhaus, Gänge, Heizräume, Keller,...) bleiben außer Ansatz.
Beispiel:
komplette OG dient dem privaten Zweck (36 m²)
komplette Keller dient dem privaten Zweck (93 m²) - hier ist aber Heizraum, der auch dem betriebl. Zweck dient (z.B. 10m²)
Erdgeschoss = 80m², davon sind betrieblich 13m² genützt und gemischt (Vorhaus, WC, Zugang) 16m².

Wie ist die korrekte Berechnung für den betrieblichen Anteil?
PRIVAT: 36m²+93m² = privat = 129m²
BETRIEB: 13m² (oder 29m² mit den gemischt genutzten Anteil)? dividiert durch Gesamtfläche (mit oder ohne Keller / bleibt der außer Ansatz?)

Grund meiner Frage:
bezüglich EST ist es ja egal ob ich 9 oder 19% betrieblichen Anteil habe (betrieblich genützte Teile bleiben immer Privatvermögen).
Bezüglich UST: unter 10% kein VST-Abzug der Aufwendungen (Strom, Gas, Wasser, Müll, Instandhaltung,...) - ab 10% sehr wohl VST-Abzug.

Danke für Eure Hilfe,
LG
Robert
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#2
Sehr geehrter Robert,

die 80/20-Regel hat u.a. dahingehend Auswirkungen, dass nur bei Vorliegen eines betrieblichen Wirtschaftsgutes (>20%) Investitionsbegünstigungen geltend gemacht werden können. Andererseits bestehen die angesprochenen Auswirkungen bei Entnahmen, d.h. im Bereich der ImmoESt.

Ob die Garage als gesondertes Gebäude gilt, ist nach bautechnischen Kriterien zu beurteilen (EStR Rz 564). Und ja, es kann diesbezüglich natürlich zu Diskussionen mit dem FA kommen.

Beim Vorsteuerabzug ist zu beachten, dass die 10%-Grenze bei Gebäuden grundsätzlich nicht gilt (UStR Rz 1919a).

Viele Grüße
Buchsachverständiger
Steuerrechtliche Spezialberatung, Unternehmensbewertungen, Finanzstraf-, Haftungs-, Unterhalts-, Verdienstentgangs-, Sanierungsgutachten

Disclaimer: Diese Antwort soll eine erste Orientierung bieten. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen.
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#3
Hallo Steuerexperte,
herzlichen Dank für die Antwort, die hilft mir sehr weiter. V. a. die RZ.

DANKE,
LG
Robert
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