06.07.2026, 13:57
Bei einer Geschäftsraummiete besteht gem. § 6 Abs. 1 Z 16 UStG grundsätzlich eine unechte Steuerbefreiung, eine Option auf die USt-Pflicht ist möglich, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (dh. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die dessen Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Es kommt hier auf die endgültige Nutzung an, auch wenn der Hauptmieter zwar vorsteuerabzugsberechtigt ist, aber der eigentliche Nutzer = Untermieter eben nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, dann darf der Vermieter ganz oben nicht mehr optieren. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Ob eine Untermiete überhaupt zulässig ist oder nicht, ist eine zivilrechtliche Frage und ist für das Steuerrecht unerheblich.