Vermietung - Untermiete - USt

[AnVR]

Hallo!

Folgende Frage:

Ein Unternehmer, der sich ein Büro angemietet hat, vermietet seinerseits einen Teil dieses Büros an einen Dritten weiter. 

Aus seiner Hauptmiete steht ihm der VSt-Abzug zu. Der Dritte (Untermieter) ist Kleinunternehmer. 

Ist es richtig, wenn ihm der Hauptmieter seine Untermiete mit 20% USt weiterverrechnet? Und unter welchen Umsätzen wird das verbucht (muss das unter Umsätzen gebucht werden oder kann man mit dieser Einnahme seinen Mietaufwand kürzen)?

[PELA]

Hallo,

ja er muss die Untermiete mit 20%Ust an den KU verrechnen; er zieht sich Vst ab UND seine Umsatzsteuer richtet sich nicht nach den steuerlichen Verhältnissen des Kunden. Wenn ich als selbständige Bilanzbuchhalterin (Regelbesteuerung) einem Klienten welcher KU ist meine Honorarnote schreibe, ist diese immer mit 20% Ust.

Verbuchen in Ihrem Fall: KEIN Erlöse aus V+V ( er ist ja nicht Eigentümer des Büros), sondern Erlös aus Weiterverrechnung 20% Ust; nie den Aufwand kürzen und nie die Vorsteuer kürzen in so einem Fall!
Das eine zahlt er als Hauptmieter, das andere verrechnet er weiter!!!

LG Petra

[Reinhold Auer]

Wenn das Büro komplett an den Kleinunternehmer untervermietet wird, dann kann nicht auf die USt optiert werden, dann darf der Vermieter an den Hauptmieter nicht mehr mit 20% USt vermieten!!

[Bague]

Hier geht es mAn nicht um eine Option, da es vom Rechnungssteller abhängt, ob eine USt anzuführen ist.
Wenn ust-pflichtig, dann ist die Rechnung an den Untermieter mit 20% (Geschäftsraummiete) auszustellen.
Auch handelt es sich um eine Miete und keine Weiterverrechnung (Pela). Diese Miete wird vermutlich höher sein, als die selbst bezahlte.
Zusätzlich wird dies auch die Frage auf, ob eine Untermiete überhaupt zulässig ist.

[Reinhold Auer]

Bei einer Geschäftsraummiete besteht gem. § 6 Abs. 1 Z 16 UStG grundsätzlich eine unechte Steuerbefreiung, eine Option auf die USt-Pflicht ist möglich, wenn der Mieter/Pächter das Grundstück/diesen Grundstücksteil nahezu ausschließlich (dh. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die dessen Berechtigung zum Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Es kommt hier auf die endgültige Nutzung an, auch wenn der Hauptmieter zwar vorsteuerabzugsberechtigt ist, aber der eigentliche Nutzer = Untermieter eben nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, dann darf der Vermieter ganz oben nicht mehr optieren. Es kommt auf die tatsächliche Nutzung an. Ob eine Untermiete überhaupt zulässig ist oder nicht, ist eine zivilrechtliche Frage und ist für das Steuerrecht unerheblich.